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2024년 개정판을 내면서

  양도소득세 실무서를 출간한지 어언 19년이 되었다. 양도소득세는 정책 세목이라서 그동안 개정이 가장 많았던 세목이었다. 필자가 실무서를 출간한 이후 금년도 개정사항이 가장 작은 것 같다. 아무래도 정부가 주택 가격이 좀 더 우하향하더라도 문제가 없다고 보는 정책 기조를 유지하고 있는 것에서 기인한 것으로 보인다. 다만 금년 1·10 대책으로 아파트를 제외한 소규모 신축주택에 대해 세제 혜택을 주고 지방 미분양 주택을 취득하는 경우 적용되는 감면 규정을 한시적으로 신설한 정도가 눈에 띈다. 다주택자에 대한 중과세 규정이 계속 유예되다 보니 실무 적용에 필요한 유권해석이 많이 생성되지 않았고 과세에 대한 분쟁도 거의 없었다. 2009.3.16.부터 2012.12.31.까지 취득한 주택에 대해서 일반세율을 적용하도록 신설된 경과 부칙이 수원고등법원에서 인용되자 기획재정부에서 발 빠르게 유권해석을 변경한 것은 정부에 대한 신뢰를 회복하는 데 도움을 주었다. 

아직까지도 장기임대주택과 관련한 규정들에 대한 세법 적용에 있어서 이슈가 많은 것은 세법 개정 시 문제점에 대한 대비책도 충분히 고려해야 한다는 교훈도 주었으리라 본다. 새로 도입된 상생임대주택에 대한 규정이 실무 적용에 있어서 많은 혼선을 야기하고 있다. 세제혜택에 비해서 요건이 너무 단순하다 보니 편법적인 방법들을 막기 위해서 엄격해석을 할 수밖에 없겠다고 이해는 된다. 그러나 입법 취지에 맞게 열린 마음으로 적용대상을 확대해 주었으면 하는 아쉬움도 있다. 

부동산경기 특히 주택경기가 하향 안정세를 유지하고 있다보니 현재 시행되는 세법 규정들이 다행히 별다른 이슈가 없다. 최근에 국세청이나 기획재정부도 납세자의 편의를 위해 합리적으로 세제가 운영되도록 많은 부분을 개정하였다. 또한 유권해석도 다툼의 소지가 없도록 불합리한 부분은 바로 잡아서 기존 유권해석을 변경하는 것은 바람직해 보인다.

징벌적 규정인 다주택자에 대한 중과세 규정을 남겨둔 채 한시적으로 유예기간을 연장하며 시장에 불안감을 주는 것은 정부에 대한 심각한 불신을 야기할 수 있는만큼 여야 합의를 통해 항구적인 세제로 개편되기를 희망해 본다. 다주택자에 대한 중과세 규정이 주택 가격 안정에 도움을 주지 못했다는 전문가들의 견해를 반영해 개정했으면 한다. 중과세 규정이 수요억제책의 일환으로 사용되니 3주택 이상자로 한정하고, 현행 중과세 대상지역도 요건을 강화하여 지정요건과 해제요건을 동시에 둘 필요가 있다. 조정대상지역보다 가격상승이 급등한 지역(가칭 주택가격 급등지역)으로 요건을 강화하는 것을 권고한다. 중과세 대상이라고 하더라도 물가상승률에 대한 가치상승분을 상쇄하기 위해 도입된 장기보유특별공제는 일반부동산과 동일하게 적용해 주고, 기본세율에 10%만 가산하는 중과세율을 적용하는 것에 많은 전문가들이 공감하는 것 같다. 특히 중과세 적용 대상 주택을 중과대상지역으로 지정된 이후 양도하는 주택부터 적용하다보니 매물 잠금현상으로 오히려 주택가격이 상승하는 원인이 되었다. 중과세대상 주택은 수요를 억제해야 하므로 중과대상지역으로 지정된 이후 취득하는 주택부터 적용되어야 할 것이다. 특히 다툼의 소지가 많았던 부분이 중과세 배제 주택들이니만큼 이 부분도 좀 더 단순화할 필요가 있겠다.

양도소득세가 정책세목이라 부동산경기와 맞물려 개정과 폐지가 반복될 수밖에 없지만 결국 다루어지는 규정은 과세강화ㆍ완화, 비과세 규정의 강화ㆍ완화, 공제감면 제도의 도입ㆍ폐지 등 세가지만 한정해서 운영된다. 모름지기 세무전문가라 한다면 다소 난해하지만 양도소득세 전반이 개정되지 않는 만큼 한시적으로 운영되는 몇 가지 조항만 숙지하면 판단에 어려움이 없다. 

실무서 개정작업을 하면서 잦은 개정에 따라 적용시기별로 어떻게 달라졌는지를 쉽게 알아볼 수 있도록 정리하는데 집중했다. 법 적용이나 유권해석에 문제점이 있다고 판단되면 필자들의 사견을 피력하여 공감대를 형성 하고자했다. 특히 다주택자에 대한 중과세 규정 중 2009.3.16.부터 2012.12.31.까지 기간 중 취득한 주택에 대하여 중과세 세율을 적용하는 것은 부당하다는 필자주와 같은 견해로 법원의 판결이 나오고 기획재정부가 발 빠르게 유권해석을 변경한 결과를 끌어낸 것은 실무서를 집필하는데 보람을 느끼고 필자로서 자부심도 크다. 2주택에 대한 중과세 배제 주택 중에 하나로 열거하고 있는 일시적 1세대 2주택자가 지방의 기준시가 3억 원 이하 주택을 보유한 경우 중과세를 적용해야 한다는 기획재정부의 유권해석과 관련하여 실무서에서 문제점을 지적했었다. 최근에 선고된 법원판결에 따르면 필자들의 지적과 동일하게 국가패소 판결이 내려졌다. 실무서를 집필하는 필자들의 고민이 반영되어 세제와 세정에 도움이 되고있는 점이 19년 동안 실무서를 집필하는 원동력이 되고 있다.

이번 개정판이 나오기까지 애정과 관심을 주신 독자분들께 진심으로 감사드린다. 특히 기술한 내용에 대해 표현을 달리하는 것이 가독성을 향상에 도움이 될 것 같다고 문장을 콕 집어 준 독자분들이 계셔서 저희 실무서의 품격이 높아지고 있다. 또한 국세청에서 유권해석을 담당하시고 국세공무원에서 교수를 역임하시고 퇴임 후 세무법인 다솔에 합류해 주신 김영곤 세무사님과 양해운 세무사님께도 깊은 감사를 드린다. 두 분은 국세공무원으로 재직 중 양도소득세와 상속 및 증여세 분야를 함께 경험한 최고의 실력자로 정평이 나있다. 현장에서 이슈가 있을 때마다 깊이 있게 검토의견을 제시해 주어 입법과정과 해석이 생성된 과정을 이해하는데 많은 도움을 주었다. 초판부터 지금까지 편집을 하느라 수고해 주신 박수경 이사와 고병숙 고문, 김종상 대표께도 감사드린다. 교정작업에 도움 준 세무법인다솔에 고현식, 김선준 팀장세무사와 안원용 변호사를 비롯한 근무세무사들에게도 감사한다. 그리고 19년째 개정작업 때마다 건강을 챙겨주고 응원을 아끼지 않는 저자들의 가족들에게도 감사를 전한다.

2024.2

저자 대표 안수남

목   차

제1편 양도소득세 일반사항 

제1장｜양도소득세 납세의무

제2장｜양도의 개념

제1절 양도소득과 양도의 개념

제2절 양도에 해당하는 경우

제3절 양도에 해당되지 않는 경우

제3장｜양도소득세 과세대상 자산

제4장｜취득 또는 양도의 시기

제1절 매매 등 일반적인 거래

제2절 특수한 거래

제3절 취득시기 의제

제2편 양도소득세 비과세ㆍ감면제도

제1장｜비과세ㆍ감면제도 총론

제2장｜주택에 대한 비과세ㆍ감면제도

제1절 1세대 1주택 비과세

제2절 특례 주택 규정

제3절 재개발ㆍ재건축주택

제4절 1세대 2주택의 비과세특례

제5절 ｢조세특례제한법｣상 감면대상 주택

제3장｜농지 양도 등에 대한 조세지원

제1절 개 요

제2절 농지의 교환 또는 분합에 대한 비과세

제3절 자경농지에 대한 양도소득세 감면

제4절 농지대토에 대한 감면

제5절 축사용지에 대한 양도소득세의 감면

제6절 어업용토지 등에 대한 감면

제7절 자경산지에 대한 양도소득세의 감면

제8절 경영회생 지원을 위한 농지매매 양도소득세 과세특례

제9절 기타농지의 감면

제4장｜주식 또는 출자지분에 대한 비과세제도

제5장｜기타 양도소득세의 감면

제1절 양도소득세 감면 등의 적용시 유의사항

제2절 기타 양도소득세 등의 감면규정

제3편 양도차익 계산

제1장｜과세표준계산 총괄

제1절 양도소득세 계산구조

제2절 양도차익의 산정

제2장｜실지거래가액 계산

제1절 총 괄

제2절 실지거래가액 시ㆍ부인

제3절 양도가액

제4절 취득가액

제5절 기타 필요경비

제3장｜특수거래 양도차익 계산

제1절 고가주택

제2절 부담부증여

제3절 부당행위계산 부인

제4절 취득가액 이월과세

제5절 환  지

제6절 재개발ㆍ재건축 입주권

제7절 재개발ㆍ재건축 아파트 기준시가 계산

제8절 재건축ㆍ재개발아파트 실가계산

제9절 직장 및 지역조합아파트

제10절 주식 관련 양도차익

제4장｜기준시가

제1절 총  괄

제2절 토지의 기준시가

제3절 건물의 기준시가

제4절 양도 당시 기준시가 산정의 특례

제5절 부동산에 관한 권리의 기준시가

제6절 주식 등의 기준시가

제7절 기타자산의 기준시가

제4편 중과세대상 자산

제1장｜비사업용 토지

제1절 개  요

제2절 비사업용 토지 판정

제3절 기간기준

제4절 기타 공통적용 사항

제5절 사업용 판정 총괄

제6절 비사업용 토지 범위

제7절 비사업용 토지 과다소유법인 주식의 범위

제8절 비사업용 토지 중과세율 적용

제2장｜다주택자에 대한 중과세

제5편 세액계산과 신고

제1장｜과세표준과 세액계산

제1절 과세표준

제2절 세액계산

제2장｜신고와 결정 및 경정

제1절 양도소득세 과세표준의 신고

제2절 양도소득세의 결정 및 경정

제6편 기  타

제1장｜부동산매매업자의 세액계산

제2장｜국외자산양도에 대한 양도소득세

제3장｜비거주자의 양도소득세 관련규정

제1절 비거주자의 부동산 등 양도소득에 대한 원천징수

제2절 거주자의 출국 시 국내 주식 등에 대한 과세특례

제3절 재외국민ㆍ외국인의 부동산 양도신고 확인서 제출의무

제4절 해외이주비 및 부동산 매각자금 확인 신청

저자약력

■ 안수남

• 동신고등학교
• 남서울대학교 세무학과
• 연세대학교 법무대학원 조세법 석사
• 국세청 산하 세무서 14년 근무
• 제27회 세무사 시험 합격
• 세무사 사무소 개업(1990)
• 한국세무사 고시회 회장 역임
• 현)세무법인 다솔 대표세무사
• 현)KBS 제1라디오 ｢경제쇼｣ 세무상담위원
• 한국세무법인협회 회장 역임
• 한국세무사회 양도소득세 교수
• 한국세무사회 전문상담위원장
• 제11회 공인중개사시험 출제위원
• 전국부동산 중개인연합회 세법전임강사
• 부동산 TV 세무상담
• 세제발전심의위원

■ 김 동 백

• 영진고등학교
• 국립세무대학 내국세학과
• 국세종합상담센터 서면팀 근무
• 국세청 재산세과 양도 담당
• 조세심판원 조사관실
• 국세공무원 교수
• 현) 세무법인 STC 대표세무사
• 국세청ㆍ세무서 29년 근무
• K-TV 생방송 e-korea ｢민원닷컴｣ 세무상담
• 양도소득세실무해설 (국세청, 2006.12.)

■ 이 재 홍

• 대전 명석고등학교
• 충남대학교 회계학과
• 서울시립대학교 세무전문대학원 세무학 석사
• 제40회 세무사 시험 합격
• 세무사 사무소 개업(2004년)
• 서초여성인력개발센터 세법강사
• 인덕대학교 세무학과 세법강사
• 현) 세무사 이재홍 사무소 대표
• 세무회계연습(2005년, 2006년)
• 서울시 중구청 지방세심의위원
• 성동세무서 국세심사위원