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2023년 개정판을 내면서

   지난해 새 정부가 들어서면서 대통령 취임일(22년5월10일)에 맞춰 양도소득세 규정 중 세가지가 우선 개정시행 되었다. 다주택자 중과세 규정을 1년간 유예하고 일시적 1세대2주택 처분기한을 1년에서 2년으로 연장하였다. 특히 문재인정부에서 개정한 세법 중 가장 혼란이 많았던 다주택보유자에 대한 1세대1주택 비과세 규정 적용 시 보유 및 거주기간 재 기산 규정이폐지되었다. 새 정부 출범 전부터 주택 가격은 상승세가 멈추고 오히려 하향 추세로 전환되었기 때문에 대통령 취임일에 가장 시급한 세 가지 규정이 정상화된 것은 세무전문가들로부터좋은 평가를 받았다. 이어서 다주택자 중과세규정 유예기간을 1년 더 연장하고 일시적 1세대2주택 처분기한, 재개발 및 재건축 특례규정에서 처분기한을 2년을 3년으로 연장하였다.

최근에 기획재정부는 지난 정부 때 잦은 개정으로 너무 복잡하고 어려워진 양도소득세를쉽고 편한 세제로 개편할 계획이다. 특히 1세대1주택 비과세 규정이 복잡하고 난해해서 전문가들도 어려워하는 현실을 감안해서 현행규정을 근본적으로 바꾸는 작업도 검토하고 있다고한다. 그러나 양도소득세가 시행되고 1세대1주택 비과세 규정은 조금 늦게 도입되었지만 보유 및 거주기간을 요건으로 하고 주택가액과 부수토지 범위를 정하여 과도한 소득이 비과세되는 것을 제한하는 근간은 그대로 유지해 왔다.

1세대1주택 비과세 규정은 전 국민에게 해당되고 관습법처럼 국민들에게 인식되고 있기 때문에 하루아침에 기본 틀을 바꾸기는 쉽지 않을 것이다.다만 지난 정부 때 너무 자주 그리고 복잡하게 개정한 부분만이라도 바로잡아 주면 어느정도 복잡하고 난해함을 해소할 수 있겠다. 즉 2017.8.2 이전 시행되던 규정으로 환원된다면시장의 혼란은 대폭 축소되리라 기대된다.

양도소득세를 개편함에 있어서 장기보유특별공제도 도입취지에 맞게 개정할 필요가 있다.우선 1세대1주택자에 대한 공제 혜택이 과도하다는 문제점, 장기보유특별공제 제도 도입취지가 물가상승에 따른 명목소득을 제거하기 위함이라면 최대 공제기간을 15년으로 한정할 필요가 있는지에 대한 부분도 함께 검토되어야 할 것 같다. 또한 현재 1985.1.1을 의제취득시기로 하여 40년 가까운 기간 동안 발생한 양도차익을 과세하고 있어서 취득가액이 너무 낮게평가되고 있을 뿐 아니라, 환산취득가액을 계산하기 위해 실무적으로 불편함이 많다는 부분도 함께 검토되기를 바래본다.

정부가 양도소득세 세제개편을 하기 위해 다양한 의견을 모아서 복잡하고 난해함도 해소하면서 불합리하고 불공정한 부분도 바로 잡기를 바라는 마음으로 현장에서 느끼는 소회를 적어보았다. 이번 기회에 세무전문가들도 기획재정부의 양도소득세 세제 개편에 관심을 갖고적극적으로 좋은 의견을 제안해 주셨으면 한다.

최근에 세정당국에서 다툼의 여지가 있거나 불합리하다고 판단되는 경우 유권해석을 바로변경하거나 관련 규정을 법제화하는 작업을 신속하게 하여 분쟁의 소지를 최소화하려는 노력은 높이 평가받을 만하다. 반면에 부동산거래시장에서 관행처럼 굳어진 사항을 규제하거나달리 해석하여 시행하는 것은 새로운 불씨를 제공하는 것 같아 아쉽다. 계약일 현재 주택을잔금일 전에 용도변경하거나 멸실한 경우 잔금일 기준으로 주택의 부수토지 여부를 판정하겠다는 유권해석 등을 말한다. 거래할 수밖에 없는 상황이 되면 또 편법이 나오기 때문이다.

새 정부들어 주택가격이 하락하면서 서울에 강남3구(강남,서초,송파)와 용산구를 제외하고 조정지역으로 지정된 지역이 모두 해제되었고, 다주택자에 대한 중과세 규정도 유예가 되면서 금년부터 적용되는 양도소득세는 많이 단순해졌다. 주택임대사업자에 대해 자동말소와 자진말소, 직권말소제도가 도입되면서 장기임대사업자에 대한 규정들을 적용함에 있어서 다양한 사례에 대한 유권해석이 생성되지 않아 많은 혼란이 있었다. 주택임대사업자와 관련된 규정에 대해서는 생성된 유권해석을 대부분 적용사례 등에 반영을 해서 혼란을 최소화 했다.양도차익 산정에서 필요경비에 대한 부분이 과세관청과 다툼이 많이 발생하고 있어서 그중에 장부가액에 대한 실지거래가액 인정 여부를 조세심판원과 각급법원의 판례를 분석해서정리를 했다. 또한 국세청의 유권해석에 반하는 새로운 판례나 기존 대법원판례에 상반된 하급심 법원의 판례들도 함께 정리를 해서 업무에 도움을 주고자 했다.

양도소득세는 현행 시행되는 법만 알아서는 한계가 있다. 즉 개정연혁을 알고 있어야 해당조문을 이해하기 쉽다. 그러다 보니 아주 오래전에 시행되었던 규정도 그대로 유지를 해오다보니 지면이 점점 늘어나는 문제점이 발생한다. 내년에는 해당조항을 이해하기 위해 꼭필요한 부분이 아니면 정리를 해서 단순화하는 작업을 해보겠다.

이번 개정판이 나오기까지 아낌없이 도움을 주신 독자분들께 진심으로 감사인사를 드린다.세무법인 다솔에서 함께 근무하면서 도움을 주신 양해운세무사님과 김영곤세무사님께도 특별히 감사를 드린다. 현장에서 이슈나 쟁점이 있을 때마다 심도있게 연구해서 검토의견서를 제시해 준 사항이 실제로 교재에 많이 활용되었다. 초판부터 출간 때마다 편집하느라 수고해 주시는 박수경이사와 고병숙고문, 김종상대표께도 감사드린다. 교정작업에 도움을 준 세무법인다솔에 김혜인, 김선준, 고현식, 곽인송, 안원용세무사를 비롯한 근무세무사들에게도 감사한다. 그리고 18년째 개정작업 때마다 건강을 챙겨주고 응원을 아끼지 않는 저자들의 가족들에게도 감사를 전한다.

2023.2

저자 대표 안수남

목   차

제1편 양도소득세 일반사항

제1장｜양도소득세 납세의무

제2장｜양도의 개념

제1절 양도소득과 양도의 개념

제2절 양도에 해당하는 경우

제3절 양도에 해당되지 않는 경우

제3장｜양도소득세 과세대상 자산

제4장｜취득 또는 양도의 시기

제1절 매매 등 일반적인 거래

제2절 특수한 거래

제3절 취득시기 의제

제2편 양도소득세 비과세ㆍ감면제도

제1장｜비과세ㆍ감면제도 총론

제2장｜주택에 대한 비과세ㆍ감면제도

제1절 1세대 1주택 비과세

제2절 특례 주택 규정

제3절 재개발‧재건축주택

제4절 1세대 2주택의 비과세특례

제5절 ｢조세특례제한법｣상 감면대상 주택

제3장｜농지 양도 등에 대한 조세지원

제1절 개 요

제2절 농지의 교환 또는 분합에 대한 비과세

제3절 자경농지에 대한 양도소득세 감면

제4절 농지대토에 대한 감면

제5절 축사용지에 대한 양도소득세의 감면

제6절 어업용토지 등에 대한 감면

제7절 자경산지에 대한 양도소득세의 감면

제8절 경영회생 지원을 위한 농지매매 양도소득세 과세특례

제9절 기타농지의 감면

제4장｜주식 또는 출자지분에 대한 비과세제도

제5장｜기타 양도소득세의 감면

제1절 양도소득세 감면 등의 적용시 유의사항

제2절 기타 양도소득세 등의 감면규정

제3편 양도차익 계산

제1장｜과세표준계산 총괄

제1절 양도소득세 계산구조

제2절 양도차익의 산정

제2장｜실지거래가액 계산

제1절 총 괄

제2절 실지거래가액 시‧부인

제3절 양도가액

제4절 취득가액

제5절 기타 필요경비

제3장｜특수거래 양도차익 계산

제1절 고가주택

제2절 부담부증여

제3절 부당행위계산 부인

제4절 취득가액 이월과세

제5절 환 지

제6절 재개발‧재건축 입주권

제7절 재개발‧재건축 아파트 기준시가 계산

제8절 재건축‧재개발아파트 실가계산

제9절 직장 및 지역조합아파트

제10절 주식 관련 양도차익

제4장｜기준시가

제1절 총 괄

제2절 토지의 기준시가

제3절 건물의 기준시가

제4절 양도 당시 기준시가 산정의 특례

제5절 부동산에 관한 권리의 기준시가

제6절 주식 등의 기준시가

제7절 기타자산의 기준시가

제4편 중과세대상 자산

제1장｜비사업용 토지

제1절 개 요

제2절 비사업용 토지 판정

제3절 기간기준

제4절 기타 공통적용 사항

제5절 사업용 판정 총괄

제6절 비사업용 토지 범위

제7절 비사업용 토지 과다소유법인 주식의 범위

제8절 비사업용 토지 중과세율 적용

제2장｜다주택자에 대한 중과세

제5편 세액계산과 신고

제1장｜과세표준과 세액계산

제1절 과세표준

제2절 세액계산

제2장｜신고와 결정 및 경정

제1절 양도소득세 과세표준의 신고

제2절 양도소득세의 결정 및 경정

제6편 기 타

제1장｜부동산매매업자의 세액계산

제2장｜국외자산양도에 대한 양도소득세

제3장｜비거주자의 양도소득세 관련규정

제1절 비거주자의 부동산 등 양도소득에 대한 원천징수

제2절 거주자의 출국 시 국내 주식 등에 대한 과세특례

제3절 재외국민․외국인의 부동산 양도신고 확인서 제출 의무

제4절 해외이주비 및 부동산 매각자금 확인 신청

저자약력

■ 안수남

• 동신고등학교
• 남서울대학교 세무학과
• 연세대학교 법무대학원 조세법 석사
• 국세청 산하 세무서 14년 근무
• 제27회 세무사 시험 합격
• 세무사 사무소 개업(1990)
• 한국세무사 고시회 회장 역임
• 현)세무법인 다솔 대표세무사
• 현)KBS 제1라디오 ｢경제쇼｣ 세무상담위원
• 한국세무법인협회 회장 역임
• 한국세무사회 양도소득세 교수
• 한국세무사회 전문상담위원장
• 제11회 공인중개사시험 출제위원
• 전국부동산 중개인연합회 세법전임강사
• 부동산 TV 세무상담
• 세제발전심의위원

■ 김 동 백

• 영진고등학교
• 국립세무대학 내국세학과
• 국세종합상담센터 서면팀 근무
• 국세청 재산세과 양도 담당
• 조세심판원 조사관실
• 국세공무원 교수
• 현) 세무법인 STC 대표세무사
• 국세청ㆍ세무서 29년 근무
• K-TV 생방송 e-korea ｢민원닷컴｣ 세무상담
• 양도소득세실무해설 (국세청, 2006.12.)

■ 이 재 홍

• 대전 명석고등학교
• 충남대학교 회계학과
• 서울시립대학교 세무전문대학원 세무학 석사
• 제40회 세무사 시험 합격
• 세무사 사무소 개업(2004년)
• 서초여성인력개발센터 세법강사
• 인덕대학교 세무학과 세법강사
• 현) 세무사 이재홍 사무소 대표
• 세무회계연습(2005년, 2006년)
• 서울시 중구청 지방세심의위원
• 성동세무서 국세심사위원