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2022년 개정판을 내면서

   올해는 5년마다 치러지는 대통령선거가 있는 해이다. 대통령 후보들마다 대선공약들을 발표하고 있는데 그 중 부동산과 관련된 세제개편방향을 보면 우려스럽다. 단기간에 도입된 주택에 대한 과세강화대책들이 주택의 수요ㆍ공급에 도움을 주지 못하고 오히려 매물 잠김현상으로 주택가격인상을 불러왔다는 전문가들의 지적은 반영되지 않고 있다. 다주택자에 대한 중과세 규정으로 인해 주택거래가 활성화되지 않고 있다는 점에 대해서는 각 당의 후보들이  인식을 같이 하고 있는 것으로 보인다. 아무튼 대선이 끝나면 어느 후보가 당선되든지 또 한 번 부동산관련 세제는 개편될 것으로 예상된다. 새 정부는 시간이 다소 걸리더라도 근본적이고 종합적인 대책들을 내놓기를 세제를 다루는 세무전문가로서 기대를 해본다.

   금년도에 개정 작업을 하면서 특별히 집중한 것은 생성되는 예규ㆍ판례 들 중 중요한 것을 매월 정리해서 개정작업에 반영했다는 점이다. 각종 예규를 검색해서 전문을 보는데 불편하지 않도록 문서번호를 일일이 검색을 통해 확인하여 수정했다. 유사한 규정들은 표로 정리하여 가독성을 높였다. 또한 주택관련 규정 중에 오류나 착오가 자주 발생하는 비과세특례 규정들에 대해 실무 적용 시 유의할 사항들을 체계적으로 정리했다. 최근에 잦은 개정으로 실무에서 가장 혼선이 많은 분야가 1주택자에 대한 장기보유특별공제 규정과 일시적 1세대2주택 비과세특례 규정, 그리고 다주택자중 1주택에 대한 비과세 보유(거주)요건 특례규정인 바, 각 규정마다 사례별 유권해석과 실무상 체크사항까지 꼼꼼히 정리했다. 특히 주택가격안정대책으로 개정되거나 신설된 규정 중 사례에 대해 유권해석이나 심판례 등이 생성되지 않아 판단이 어려운 사항들과 과세관청의 유권해석 중에 불합리한 해석으로 납세자에게 불이익을 주는 부분에 대해서는 필자주로 정리해서 업무에 도움을 주고자 했다. 양도소득세 계산에서 세무전문가들을 가장 힘들게 하는 분야는 취득당시 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당되는지 여부이다. 환산취득가액과 실지거래가액이 차이가 날 경우 납세자는 유리한 방법을 선택하고자 한다. 이후 과세관청에서는 조사자에 따라, 확보된 증거에 따라 판단이 다르고 불복단계에서도 사안별로 판단이 다르다. 납세자들의 법적안전성과 예측가능성을 위해 2006년도 이전 거래분에 대해서는 환산 취득가액 적용을 원칙으로 하고 예외적으로 실지거래가액을 적용하도록 개정하기를 제안해본다. 매번 개정작업을 하면서 필자의 바람은 주택에 대한 양도소득세 규정은 국민들에게 미치는 영향이 크므로 적용요건이 단순해야 한다는 것이다. 현행처럼 특례에 예외가 적용되고 사안별로 차이가 달라질 경우 전문가들마저 혼란이 와서 주택시장에 악영향을 끼친다.

   이번 정부 들어 부동산세제가 빈번히 개정되다 보니 세무전문가들마저 양도소득세 업무를 외면하는 경향이 있다. 세법이 어려울수록 전문가들의 수요는 늘어난다. 일부 개정사항으로 난해해진 부분이 있지만 체계적으로 정리를 하면 그렇게 어렵다고 할 수도 없다. 매년 개정판을 내면서 초판의 틀을 벗어나 전면 개편을 시도해보려 하지만 독자들에게 익숙해진 틀을 깬다는 것도 쉬운 일이 아니라서 전면개편은 다음의 숙제로 남겨놓는다.

   이번 개정판이 나오기까지 아낌없는 도움을 주신 독자 분들께 진심으로 감사인사를 드린다. 또한 국세청에서 유권해석을 담당하고 국세공무원에서 양도소득세 교수를 역임하시고 퇴임 후 세무법인다솔에 합류해 주신 김영곤 세무사님과 양해운 세무사님께도 깊은 감사를 드린다. 두 분은 국세공무원으로 재직 중 양도소득세와 상속 및 증여세 분야를 함께 경험한 최고의 실력자로 정평이 나있는 분들이다. 현장에서 이슈가 있을 때마다 깊이 있게 검토의견을 제시해 주어 입법과정을 이해하는데 많은 도움이 되었다. 초판부터 출간 때부터 지금까지 편집하느라 수고해 주신 박수경이사와 고병숙 고문께도 감사드린다. 교정 작업에 도움을 준 세무법인다솔에 이지혜, 김란, 김혜인, 안원용 팀장을 비롯한 근무세무사들에게도 감사한다. 그리고 17년째 개정 작업 때마다 건강을 챙겨주고 응원을 아끼지 않는 저자들의 가족들에게도 감사를 전한다.

2022.2

저자 대표 안수남

목   차

제1편 양도소득세 일반사항

제1장｜양도소득세 납세의무

제2장｜양도의 개념

제1절 양도소득과 양도의 개념

제2절 양도에 해당하는 경우

제3절 양도에 해당되지 않는 경우

제3장｜양도소득세 과세대상 자산

제4장｜취득 또는 양도의 시기

제1절 매매 등 일반적인 거래

제2절 특수한 거래

제3절 취득시기 의제

제2편 양도소득세 비과세ㆍ감면제도

제1장｜비과세ㆍ감면제도 총론

제2장｜주택에 대한 비과세ㆍ감면제도

제1절 1세대 1주택 비과세

제2절 특례 주택 규정

제3절 재개발ㆍ재건축주택

제4절 1세대 2주택의 비과세특례

제5절 ｢조세특례제한법｣상 감면대상 주택

제3장｜농지 양도 등에 대한 조세지원

제1절 개 요

제2절 농지의 교환 또는 분합에 대한 비과세

제3절 자경농지에 대한 양도소득세 감면

제4절 농지대토에 대한 감면

제5절 축사용지에 대한 양도소득세의 감면

제6절 어업용토지 등에 대한 감면

제7절 자경산지에 대한 양도소득세의 감면

제8절 경영회생 지원을 위한 농지매매 양도소득세 과세특례

제9절 기타농지의 감면

제4장｜주식 또는 출자지분에 대한 비과세제도

제5장｜기타 양도소득세의 감면

제1절 양도소득세 감면 등의 적용시 유의사항

제2절 기타 양도소득세 등의 감면규정

제3편 양도차익 계산

제1장｜과세표준계산 총괄

제1절 양도소득세 계산구조

제2절 양도차익의 산정

제2장｜실지거래가액 계산

제1절 총 괄

제2절 실지거래가액 시․부인

제3절 양도가액

제4절 취득가액

제5절 기타 필요경비

제3장｜특수거래 양도차익 계산

제1절 고가주택

제2절 부담부증여

제3절 부당행위계산 부인

제4절 취득가액 이월과세

제5절 환 지

제6절 재개발․재건축 입주권

제7절 재개발․재건축 아파트 기준시가 계산

제8절 재건축․재개발아파트 실가계산

제9절 직장 및 지역조합아파트

제10절 주식 관련 양도차익

제4장｜기준시가

제1절 총 괄

제2절 토지의 기준시가

제3절 건물의 기준시가

제4절 양도 당시 기준시가 산정의 특례

제5절 부동산에 관한 권리의 기준시가

제6절 주식 등의 기준시가

제7절 기타자산의 기준시가

제4편 중과세대상 자산

제1장｜비사업용 토지

제1절 개 요

제2절 비사업용 토지 판정

제3절 기간기준

제4절 기타 공통적용 사항

제5절 사업용 판정 총괄

제6절 비사업용 토지 범위

제7절 비사업용 토지 과다소유법인 주식의 범위

제8절 비사업용 토지 중과세율 적용

제2장｜다주택자에 대한 중과세

제5편 세액계산과 신고

제1장｜과세표준과 세액계산

제1절 과세표준

제2절 세액계산

제2장｜신고와 결정 및 경정

제1절 양도소득세 과세표준의 신고

제2절 양도소득세의 결정 및 경정

제6편 기 타

제1장｜부동산매매업자의 세액계산

제2장｜국외자산양도에 대한 양도소득세

제3장｜비거주자의 양도소득세 관련규정

제1절 비거주자의 부동산 등 양도소득에 대한 원천징수

제2절 거주자의 출국 시 국내 주식 등에 대한 과세특례

제3절 재외국민․외국인의 부동산 양도신고 확인서 제출 의무

제4절 해외이주비 및 부동산 매각자금 확인 신청

저자약력

■ 안수남

• 남서울대학교 세무학과
• 연세대학교 법무대학원 조세법 전공
• 국세청 산하 세무서 14년 근무
• 제27회 세무사 시험 합격
• 세무사 사무소 개업 (1990)
• 한국세무사 고시회 회장 역임
• 현) 세무법인 다솔 대표세무사
• 현) KBS 제1라디오 ｢경제투데이｣ 세무상담위원
• 한국세무법인협회 회장 역임
• 한국세무사회 양도소득세 전담교수
• 한국세무사회 전문상담위원장
• 제11회 공인중개사시험 출제위원
• 전국부동산 중개인연합회 세법전임강사
• 부동산 TV 세무상담
• 세제발전심의위원

■ 김 동 백

• 영진고등학교
• 국립세무대학 내국세학과
• 국세종합상담센터 서면팀 근무
• 국세청 재산세과 양도 담당
• 조세심판원 조사관실
• 국세공무원 교수
• 현) 세무법인 STC 대표세무사
• 국세청ㆍ세무서 29년 근무
• K-TV 생방송 e-korea ｢민원닷컴｣ 세무상담
• 양도소득세실무해설 (국세청, 2006.12.)

■ 이 재 홍

• 대전 명석고등학교
• 충남대학교 회계학과
• 서울시립대학교 세무전문대학원 세무학 석사
• 제40회 세무사 시험 합격
• 세무사 사무소 개업(2004년)
• 서초여성인력개발센터 세법강사
• 인덕대학교 세무학과 세법강사
• 현) 세무사 이재홍 사무소 대표
• 세무회계연습(2005년, 2006년)
• 서울시 중구청 지방세심의위원
• 성동세무서 국세심사위원