저자약력

■ 안수남

• 남서울대학교 세무학과
• 연세대학교 법무대학원 조세법 전공
• 국세청 산하 세무서 14년 근무
• 제27회 세무사 시험 합격
• 세무사 사무소 개업 (1990)
• 한국세무사 고시회 회장 역임
• 현) 세무법인 다솔 대표세무사
• 현) KBS 제1라디오 ｢경제투데이｣ 세무상담위원
• 한국세무법인협회 회장 역임
• 한국세무사회 양도소득세 전담교수
• 한국세무사회 전문상담위원장
• 제11회 공인중개사시험 출제위원
• 전국부동산 중개인연합회 세법전임강사
• 부동산 TV 세무상담
• 세제발전심의위원

■ 김 동 백

• 영진고등학교
• 국립세무대학 내국세학과
• 국세종합상담센터 서면팀 근무
• 국세청 재산세과 양도 담당
• 조세심판원 조사관실
• 국세공무원 교수
• 현) 세무법인 STC 대표세무사
• 국세청ㆍ세무서 29년 근무
• K-TV 생방송 e-korea ｢민원닷컴｣ 세무상담
• 양도소득세실무해설 (국세청, 2006.12.)

■ 이 재 홍

• 대전 명석고등학교
• 충남대학교 회계학과
• 서울시립대학교 세무전문대학원 세무학 석사
• 제40회 세무사 시험 합격
• 세무사 사무소 개업(2004년)
• 서초여성인력개발센터 세법강사
• 인덕대학교 세무학과 세법강사
• 현) 세무사 이재홍 사무소 대표
• 세무회계연습(2005년, 2006년)
• 서울시 중구청 지방세심의위원
• 성동세무서 국세심사위원

■ 김 강 영

• 동신고 농협대 방송대 법학사
• 호남대 법학 석사
• 조선대 법학 박사 5학기 이수
• 서울대 법학전문대학원 금융법무과정 5기 수료
• 국세청 고액자산가 자금운용분석 교육 이수
• 국세청 미국 IRSCI초청 범칙과장ㆍ교육 이수
• 국세청 산하 32년 근무
• 강남세무서 퇴직 (2016 정년)무
• 국세공무원교육원 겸임교수 역임
• 전) 호남대, 광주대, 국립한경대 세법 겸임 시간강사
• 국부동산중개사 경기지회 강의
• 재산제세 실무, 2006 (국세공무원 교육원 교재, 공저)

머리말

■ 2021년 全訂版을 내면서

지난해 초 시작된 코로나19 팬데믹 상황은 일상을 모두 바꿔 놓았다. 지금까지 우리는 BC와 AD로 구분하여 살아왔다면 이제는 코로나19 전과 후로 구분되어야 한다는 얘기도 있다. 코로나19상황에서 대부분의 경제상황은 나빠지고 있는데 주택가격은 계속 치솟기만 하는 기현상이 일어났다.

2020년도에 정부는 주택가격 안정을 위해 6ㆍ17대책을 발표하고 한 달도 되지 않아 7ㆍ10대책을 발표했다. 두 대책의 핵심은 그동안 양도 시에만 중과세하던 대책을 취득과 보유단계까지 확대한 것이다. 또한 「민간임대주택에 관한 특별법」을 개정하여 단기임대사업자와 장기일반임대사업자 중 아파트에 대한 임대사업을 폐지하였다. 후속대책으로 주택임대 3법이 새로 도입되었다. 7ㆍ10 대책 발표 직후 8월에 임시국회를 열어 대부분의 대책은 즉시 입법화하여 바로 시행되었다. 기존의 대책은 물론 새로 발표된 중과세대책도 조정대상지역에 집중되었다.

그런데 문제는 중과세요건이 취득과 양도에 모두 적용됨에 있어서 큰 틀에서는 유사하지만 구체적인 적용사례에서는 조금씩 차이가 있다는 것이다. 그러다 보니 양도소득세 하나만으로도 비과세요건이나 중과세요건을 정확히 판단하기 곤란한데 다른 세목까지 요건들이 비슷비슷하여 개별적 사례에서는 더욱 헷갈린다. 그래서 전문가들조차도 주택과 관련된 상담은 기피하는 것이 아니라 포기하는 현상이 발생하고 있다.

문재인정부 들어서 5번의 조세강화대책이 발표되고 관련규정들이 개정되었지만 분야별로 정리해 보면 그렇게 난해한 것은 아니다. 과세강화정책은 1주택자에 대한 비과세 축소, 다주택자에 대한 세부담 인상, 조세정책 목적으로 도입된 제도의 폐지, 공제 감면세액의 축소 안에서 세제가 운용된다.

비과세 축소측면을 보면 조정대상지역에서 거주기간 신설, 일시적 1세대2주택 중복기간단축, 다주택자 비과세요건 강화 등의 개정이 이루어졌다. 다주택자에 대해서는 장기보유특별공제를 배제하고 2주택자 이상에 대해 기본세율에 10%, 20%를 가산하여 중과세 하던 것에 추가로 10%씩 더 가산하였다. 또한 주택에 대해 단기보유에 대한 세율을 인상하였고 비과세와 중과세 규정을 적용할 때 분양권도 주택수에 포함하였다. 조세정책 목적으로 도입된 주택임대사업자에 대해서 가장 많은 개정이 이루어졌다. 과거 이명박ㆍ박근혜 정부에서 주택경기 활성화와 임대주택의 안정을 위해 주택임대사업자에 대하여 파격적인 세제혜택이 주어졌다. 다주택자에 대한 수요억제를 위해 과세강화대책이 도입되어도 주택임대사업자로 등록되면 중과세를 피해갈 수 있었다. 그러나 지금은 주택임대사업으로 인한 중과세 회피를 방지하기 위해 아파트는 임대등록을 할 수 없도록 폐지하고 세제혜택을 축소하면서 혼란이 가중되었다.

이번 개정판은 주택과 관련된 부분에 대해 헷갈리는 부분을 정리하는데 집중했다. 연관되어 있는 규정들의 공통점과 차이점에 대해 최대한 비교표로 정리를 해서 혼란을 줄이려고 노력했다. 또한 지난해 개정작업에서 본문을 정리하는데 인용한 예규나 심판례, 판례들은 최근 것으로 대체해서 검색을 용이하게 했다. 필자주로 정리한 부분이 소송으로 판결이 난 부분 등은 삭제하고 관련규정 해설에서 반영했다. 다소 아쉬운 점은 부동산에 대해 양도차익 계산을 기준시가 과세원칙으로 삼았던 내용을 실지거래과세 원칙으로 전환됨에 따라 전면 수정이 필요한데 아직까지 완벽하게 정리하지 못했다. 내년 개정판에서 미흡한 부분에 대해 정리할 숙제로 남겨 둔다. 3년 전에 새롭게 시도해서 좋은 호응을 받고 있는 주제별 요약정리 강의는 최대한 개정이나 변경사항을 반영하여 새로 촬영할 계획이다. 또한 이번 개정판에서 반영하지 못한 부분에 대해 검토의견들이나 연중에 개정되는 중요한 사항들은 독자들에게 빠르게 정보를 드려 판단에 도움을 드릴 계획이다.

이번 개정판에도 많은 분들이 도움을 주셨다. 책 내용에 미진한 부분이나 오류를 지적해 주신 독자님들께 머리숙여 감사드립니다. 본서 초판 출간 때부터 지금까지 변함없이 편집하느라 수고해 주신 박수경이사와 고병숙 대표께도 감사드린다. 교정작업을 함께 해 준 세무법인 다솔 박정수 팀장과 이지혜ㆍ김란ㆍ김혜인 등 근무세무사들에게도 감사한다. 그리고 16년째 개정작업 때마다 건강을 챙겨주는 저자들의 가족들에게도 감사를 전한다.

2021. 2
저자 대표 안 수 남

목차

양도소득세 2021 주요개정사항
다주택자에 대한 중과세
실무적으로 오류가 많이 발생되는 사례연구[Check Point, 필자주, 쟁점정리]

제1편 양도소득세 일반사항
제1장｜양도소득세 납세의무
제2장｜양도의 개념
제3장｜양도소득세 과세대상 자산
제4장｜취득 또는 양도의 시기

제2편 양도소득세 비과세ㆍ감면제도
제1장｜비과세ㆍ감면제도 총론
제2장｜주택에 대한 비과세ㆍ감면제도
제3장｜농지 양도 등에 대한 조세지원
제4장｜주식 또는 출자지분에 대한 비과세제도
제5장｜기타 양도소득세의 감면

제3편 양도차익 계산
제1장｜과세표준계산 총괄
제2장｜실지거래가액 계산
제3장｜특수거래 양도차익 계산
제4장｜기준시가

제4편 중과세대상 자산
제1장｜비사업용 토지
제2장｜다주택자에 대한 중과세

제5편 세액계산과 신고
제1장｜과세표준과 세액계산
제2장｜신고와 결정 및 경정

제6편 기 타
제1장｜부동산매매업자의 세액계산
제2장｜국외자산양도에 대한 양도소득세
제3장｜비거주자의 양도소득세 관련규정