경제관계장관회의 24-11-2 (공개)

국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한
리츠(REITs) 활성화 방안

2024. 6. 17.

관 계 부 처  합 동

순    서

Ⅰ. 추진배경	1

Ⅱ. 그간의 성과	3

Ⅲ. 현장의 목소리	4

Ⅳ. 리츠 활성화 방안	5

Ⅴ. 리츠 활성화 방안 이후 달라지는 현장	18

Ⅵ. 향후계획	19

※ 붙임 : 리츠란?(리츠정보시스템 내 리츠 설명자료)	21

I. 추진배경

□ 우리나라 부동산 가치는 약 1경 5천조원(’22년 기준, 통계청)이며,
개발ㆍ임대 분야 매출은 연간 약 190조원(부동산원)

ㅇ 부동산 시장에서 개발ㆍ임대ㆍ매각 등 막대한 이익이 창출되나,
많은 자금이 소요되어 일반 국민 참여는 사실상 곤란

□ 국민도 부동산 이익을 누릴 수 있도록 ‘다수로부터 (소액)자금을 모아 부동산에 투자하고 이익을 나눠’ 주는 리츠(부동산투자회사) 도입(’01년)

* 자산관리회사(AMC)가 전문적으로 자산을 투자·운용하며 투자자(국민)의 전문성 보완

< 부동산 직접투자 vs. 간접투자 비교 >

실물 부동산 직접투자

리츠를 통해 간접투자

투자자	투자 → ← 이익	부동산

투자자 (주주)	투자 → ← 배당	리츠 (주식회사)	투자 → ← 이익	부동산

▪ 부동산 소유권 거래(환금성↓)

▪ 주로 매각차익 기대

▪ 대출을 수반한 투자

▪ 취득ㆍ양도세 등 비용 발생

▪ 리츠 주식 거래(환금성↑)

▪ 매각차익 + 임대료 수익 기대

▪ 대출 없이 소액투자 가능

▪ 거래비용 거의 없음(주식 거래수수료 수준)

□ 국내 리츠 자산 규모는 약 98조원(상장리츠 16조원)으로, 지난 5년간 약 2배 성장하였으나, 최근 高금리 등으로 성장속도 둔화

ㅇ 리츠 투자 대상도 주로 주택·오피스(76%)에 집중, 규모도 작은 편*

* 리츠별 시총 규모(조원) : (한국) 0.35, (미국) 7.9, (일본) 2.5, (싱가포르) 2.3

ㅇ 한편, 미국ㆍ일본 등 선진 시장 규모는 우리나라의 10배 이상이며,
주택ㆍ오피스 외 물류센터, 헬스케어 등 다양한 자산에 투자

< 리츠 자산 규모(개, 조원) >

< 리츠 주요국 시장 비교>

구분	미국	일본	싱가포르	한국
도입시기	‘60	‘00	‘02	‘01
상장리츠 수	204	60	39	23
시총(조원)	1,604	152	93	8
시총/GDP(%)	6	3	20	0.3

참고		리츠 자산 현황

□ 자산 유형별 리츠 수 및 자산 규모

‘24.5.31 기준

구분	리츠		자산총계
	개수	비중	자산액(조원)	비중
주택*	187	49.9%	47.0	47.8%
오피스	83	22.1%	28.2	28.7%
리테일	26	6.9%	7.2	7.3%
물류	43	11.5%	7.6	7.7%
기타(복합형, 호텔 등)	36	9.6%	8.2	8.4%
계	375	100%	98.2	100%

* 주택기금 등 공적자금이 투입된 공공임대리츠, 공공지원민간임대리츠 등이 178개

□ 서울 도심 내 상장리츠 보유 주요 자산

* 그림 외 주유소, 물류센터, 리테일 등 다양한 자산을 보유 중

Ⅱ. 그간의 성과

◈ 리츠는 국민에 안정적인 소득을, 기업에는 부동산 유동화 기회를 제공하며 임대주택 공급을 통한 부동산 시장 안정과 부동산 산업 선진화에 기여

□ (국민) 오피스ㆍ리테일 등 업무ㆍ상업용 부동산에 대한 투자 기회를 제공하고 안정적으로 이익을 배당함으로써 가계소득 증진 기여

ㅇ 높은 배당(3년 평균 8∼9%)과 배당소득 분리과세(14% → 9%) 혜택 등으로 투자자 증가(‘20년 9만명 → ’23년 41만명)

□ (기업) 보유 부동산 유동화*로 新산업 투자재원을 확보하고 발생한 수익을 주주에 배당(☞ 리츠가 ‘기업수익과 가계소득을 연결하는 브릿지’ 역할)

* OO 리츠는 첨단 공장 내 시설을 편입하고 연 8% 임대료 수익 중

< 리츠를 통한 자산 유동화 구조 >

리츠	Sale Lease Back	기업
▪ 양질 부동산 편입 ▪ 안정적인 수익 확보		▪ 재원 확보 ▪ 안정적인 임차 가능

□ (정부·지자체) 임대주택 18만호 공급(수도권이 72%) 등을 통해 주거안정에 기여하고 도시재생리츠 등 정책지원 역할도 수행

ㅇ 지자체도 지방도시공사가 운영하는 리츠를 통해 도시재생ㆍ
임대주택 건설 등 핵심사업 추진

* SH가 10개, 인천도시공사 4개 리츠 운영 중이며 경기도시공사ㆍ광주도시공사 등도 설립 중

□ (부동산 산업) 부동산 운영 단계에서는 주주총회ㆍ공시 등 투명한 의사결정과 이익 공유를 통해 부동산 산업 선진화에 기여*

* 리츠 시장 성장과 리츠 활성화 정책이 우리나라 부동산 투명성 지수를 상향
(‘20년 30위 → ’22년 28위, 22년 글로벌 부동산 투명성 지수 보고서)

ㅇ 높은 자기자본비율 등을 통해 안정적 개발 수단으로 관심 확대

* 개발사업 중인 리츠(34개)의 평균 자기자본율은 38%(PFV는 약 2 ~ 5% 수준)

☞ 더 나아가, 리츠(주식회사)는 소액투자자도 참여하여 거버넌스를 구축하고 민주적 의사결정을 거쳐 이익을 공유하므로 ESG 가치 추구에 유리

Ⅲ. 현장의 목소리

◈ 국토부장관-업계 간담회(4.30), 전문가(학계·법률·회계·금융)·사업자 등 50여회 실무진 회의, 연구용역, 설문조사 등을 통해 애로사항 및 개선방안 수렴

○○시행사 대표 A씨 1	□□자산운용 대표 B씨 2
▪ 리츠로 오피스 등을 건축하여 운영하고 싶은데, 인가·공시·주식분산 등 규제가 많아 포기했어요. ▪ 리츠가 괜찮은 부동산을 개발하여 운영할 수 있도록 개발단계에 맞게 규제가 완화되면 좋겠어요.	▪ 좋은 부동산이 매물로 나와 리츠로 매입하고 싶어도 인가가 오래 걸려 번번히 매입기회를 놓쳐요. ▪ 국민이 투자한 리츠가 좋은 부동산을 빠르게 확보하도록 인가 절차가 개선되면 좋겠어요.
기존 투자자 C씨 3	리츠 투자 예정자 D씨 4
▪ 미국은 리츠를 통해 헬스케어, 데이터센터 등 다양한 부동산 및 금융투자 상품에 투자할 수 있어요. ▪ 한국도 리츠가 주택, 오피스 이외 다양하고 안정적인 수익이 나는 부동산과 금융상품을 투자했으면 해요.	▪ 리츠에 투자하여 매달 안정적으로 배당을 받고 싶어도 리츠 정보를 찾기 어려워요. ▪ 어떤 리츠에 투자할지 판단할 수 있도록 리츠 운영 정보를 쉽게 찾아 볼 수 있으면 좋겠어요.

Ⅳ. 리츠 활성화 방안

< 리츠 시장 규모를 선진국 수준으로 확대 >

▶ 국민에게는 높은 배당을 통해 안정적인 소득 지원

▶ 기업에는 AIㆍ헬스케어 등 新산업 투자 기반 지원

리츠가 좋은 자산을 먼저 개발·편입 할 수 있도록 지원		▪ 개발사업 특성을 고려하여 규제 합리화한 프로젝트리츠 도입 ▪ 투자 대상 및 금융투자 확대 등 리츠 투자 다각화 ▪ 자금유보·자산재평가 등을 통한 리츠 투자여력 확충
규제에서 지원 중심으로 리츠 행정 선진화		▪ 리츠지원센터 및 자문위원회 등 리츠 지원 거버넌스 구축 ▪ 신속한 인가, 행정 부담 완화 등 리츠 운영규제 합리화
국민의 리츠 투자기회 확대 및 투자자 보호 강화		▪ 투자보고서 및 정보시스템 개선으로 정보 접근성 제고 ▪ 지역상생리츠, 공모 개선 등 일반투자자 참여 확대 ▪ 배당제도개선, 리츠 운영 내실화 등 투자자 권리 및 보호 강화
부동산 시장 안정 및 발전을 위한 리츠 역할 확대		▪ 공공지원민간임대리츠 확대 추진 ▪ 미분양 주택 CR리츠 매입 도입 ▪ 중산층 장기임대주택 육성

1		리츠가 좋은 자산을 먼저 개발·편입 할 수 있도록 지원

1		프로젝트리츠 도입

* 「부동산투자회사법」 개정안 발의(’24.下),「건설산업기본법」 개정안 발의(‘24.下)

□ (개요) 리츠로 부동산 개발시 변경인가, 공시, 주식분산 등 규제가 많아 ‘PFV 개발 → 리츠 인수’라는 비효율적 방식으로 진행 중

ㅇ 따라서, 리츠가 부동산을 직접 개발하여 임대ㆍ운영할 수 있도록 개발 단계 특성*을 고려하여 규제를 합리적으로 개선 할 필요

* 1｣사업계획 변동 多 2｣신속한 의사결정 필요 3｣전문투자자 참여 등

ㅇ 개발 단계(사모)는 일반 투자자 보호 목적의 규제를 대폭 완화하고, 운영 단계(공모)는 투자자 보호 장치가 적용되는 이원적 방식 도입

< 현행 : 개발 PFV → 운영 리츠 >

< 개선 : 개발 + 운영 리츠 >

개발단계		운영단계
	매각
PFV		리츠

개발단계		운영단계
	전환
프로젝트리츠		일반리츠

□ (주요내용) 개발 단계에서 사업 지연 방지(인가 → 등록제), 개발 전략 비밀 보장(공시 제외), 신속한 의사결정(주식 소유한도 예외) 지원

➊ 리츠의 영업(변경) 인가 부담 완화

ㅇ (현행) 리츠 인가(1.5개월 이상)가 사업지연 및 비용부담으로 작용

ㅇ (개선) 개발 단계에서는 등록제 적용(운영 단계에서는 인가제로 전환)

➋ 1인 주식 소유한도(50%) 완화

ㅇ (현행) 1인 주식 소유한도를 제한(50% 이하)하여, 단독 의사결정을
중시하는 전문투자기관의 참여 제약

ㅇ (개선) 전문적인 특정 주주의 책임감 있는 사업 추진을 위해
개발 단계에서는 1인 주식 소유한도 적용 제외(운영 단계부터 적용)

➌ 공시·보고 의무 최소화

ㅇ (현행) 전문ㆍ기관 투자자만이 참여하는 개발 단계에서도
운영 단계와 동일 수준의 공시ㆍ보고 의무(57개 항목) 적용

ㅇ (개선) 개발사업의 사업성 분석 및 안정성 확인을 위해 재무 현황 등이 기재되는 투자보고서만을 보고토록 완화

* 투자보고서 개편 등을 통해 개발 사업의 사업성 분석 고도화 추진

➍ 주식 공모 시기 순연

ㅇ (현행) 준공 후 2년 내 주식 30%를 공모해야 하나, 사업비 증가 및 공실 리스크* 등을 일반 투자자에 전가할 우려

* 공실 10% 이내 해소 기간 : OOO오피스(CBD권역, 4년), △△△오피스(YBD권역, 3년)

ㅇ (개선) 개발 단계의 리스크를 최대한 해소 후 일반 투자자에 공모하도록 공모 기한을 준공 후 최대 5년으로 변경(국토부 협의 후 공모)

➎ 비주택 사업 보증체계 강화

ㅇ (현행) HUG 등 보증이 가능한 주택과 달리 非주택은 보증체계 無

ㅇ (개선) 건설공제조합의 非주택 PF 보증 등으로 안정적 자금조달 지원

< 현행 리츠와 프로젝트 리츠 비교 >

구분		현행 리츠	프로젝트 리츠
개발	설립	인가	등록*(운영 전환시 인가)
	주식 분산	1인 최대 50%	X
	보고	40건(소재지, 상호, 자본금 등)	1건(투자보고서)
	공시	17건(재무제표, 최대주주 등)	X
운영	주식 공모	준공 후 2년 내 30% 이상 공모	준공 후 5년 내 30% 이상 공모

* 프로젝트리츠 등록 시 사업계획 검증 생략 → 사업계획 변경 부담 완화

□ (적용방안) 노후계획도시 정비, 도시개발*, 도심복합개발 등에 대한 리츠 방식 추진 적극 검토(필요시 추가 제도개선 병행)

* 도시개발사업 참여 리츠 부채비율(자본 2배→자기자본4배) 완화(도시개발법 시행령 개정, ‘24.下)

2		리츠 투자 다각화

□ (투자대상 확대) 고령화, AI 등에 대비하여 수요가 높고 안정적 수익 확보가 가능한 헬스케어, 테크 자산 등으로 리츠 투자대상 확대*

* (현행) 부동산투자회사법령에 열거된 자산에 대해서만 투자 가능
(개선) 국토부 승인 시 다양한 자산에 투자 가능토록 허용(시행령 개정, ’24.下)

ㅇ (헬스케어) ‘시니어주택 + 의료ㆍ상업 복합시설’인 헬스케어 리츠를 2ㆍ3기 신도시 우수한 택지를 활용해 ‘25년까지 3곳 이상 공모

* 대상지 확정 후 지구계획 변경 등 절차를 추진하며, ‘30년까지 10곳 공모 추진

< 헬스케어 리츠 구조 >

▪ (개념) 리츠가 시니어주택을 개발·운영하면서 의료·커뮤니티 등 관련 서비스 제공

▪ (시장 동향) 리츠 선진국인 미국은 헬스케어 리츠 시장 규모는 약 125조원 수준

▪ (국내 현황) 화성 동탄2 유휴부지를 활용하여 선도사업 추진(우선협상자 결정, ’24.4)

- 시니어주택 입소보증금을 고려하여 리츠 자산 구성요건 완화*

* 리츠는 총자산의 70% 이상 부동산으로 구성해야 하나 입소보증금이 클 경우 70% 조건 충족 곤란 ☞ 입소보증금 등으로 인한 예치금은 총자산에서 제외(시행령 개정)

ㅇ (테크 자산) AI, 탄소중립 등 新성장 미래산업 필수 자산인 데이터센터, 청정에너지 자산(예시 : 태양광·풍력발전소) 등에도 투자 허용

ㅇ (산업단지) 지방 산업단지 내 공장 등 기업 자산을 리츠로 유동화할 수 있도록 세부 규정* 마련(산업집적법 시행령 개정, ’24.7)

* 주요 내용 : 자산 유동화 계약 절차ㆍ방법, 임대기간, 자산 처분 조건 등

□ (공공택지 공급) 2ㆍ3기 신도시 개발의 정합성ㆍ효율성 제고를 위해 우수 입지의 업무ㆍ상업 용지를 리츠 방식 사업자에 우선 제공

* 시범사업 : 화성동탄2 동탄역 인근 상업ㆍ업무시설 용지 등

** 민간사업자 참여 유인 및 재원조달 지원을 위해 LH의 지분출자 지원

□ (금융투자 확대) 리츠의 수익 구조 다변화*를 위해 실물 부동산 뿐 아니라 모기지 등 부동산 금융 투자 확대(시행령 개정, ’24.下)

* 안정적인 투자금 회수와 이자수익 확보를 위한 대출·모기지 등 선순위 투자 필요

ㅇ (모기지투자) 모기지채권, C-MBS*에 대한 투자 한도(30%) 폐지

* 상업용 부동산저당채권(모기지)을 담보로 발행한 증권(Mortgage Backed Securities)

ㅇ (대출투자) 리츠가 지분투자뿐 아니라 대출투자를 통해 안정성ㆍ수익성을 확보할 수 있는 방안 마련(행정규칙 개정, ’24.下)

* 맥쿼리인프라펀드는 SOC 사업에 투자 시 지분투자뿐 아니라 대출투자 기 시행 중

3		리츠 투자 여력 확충

□ (자산재평가) 보유 부동산 가치를 제대로 평가 받아 담보 여력을 확보(추가대출)할 수 있도록 자산재평가 활성화

□ (M&A) 공모리츠가 별도 자금조달 없이 공모예외리츠*가 보유한 양질의 부동산을 편입할 수 있도록 합병 허용(개정안 발의, ’24.下)

* 연기금 등이 50% 이상 투자하거나 자산 70% 이상을 임대주택으로 보유한 리츠

ㅇ (현행) 공모리츠는 공모리츠와만 합병을 허용하고 있어 공모예외리츠를 편입하기 위해서는 자산 매입 자금 필요

ㅇ (개선) 공모리츠와 공모예외리츠 간 합병도 허용*

* 합병시 부실 방지를 위해 리츠의 자산에 대한 철저한 가치 평가를 전제

□ (자금 유보) 신규 투자 재원을 확보할 수 있도록 자금 유보 허용

ㅇ (현행) 리츠는 이익의 90% 이상을 주주에게 의무 배당

* 유사 제도인 선박투자회사법·민간투자법 등과 달리, 리츠만 90% 이상 배당 의무 부과

ㅇ (개선) 수익 추구를 위해 배당금을 모아 좋은 부동산을 매입하고자 주주가 동의*한 경우에 한정하여 자금 유보 허용(개정안 발의, ‘24.下)

* 신규 자산 투자계획에 대해 주주총회 특별결의를 거쳐 주주 동의 확보

2		규제에서 지원 중심으로 리츠 행정 선진화

1		리츠 지원 거버넌스 확립

□ (리츠지원센터) 리츠 산업 육성 및 투자자 보호 등 업무를 총괄 지원하는 전담 지원기구인 리츠지원센터 운영 방안 마련(’24.12)

* 기능(안) : 인가·검사 지원, 상품 분석·평가, 기획·컨설팅·연구, 정보체계 구축·운영 등

** 유사사례 : 민자철도관리지원센터(‘24~), 민자도로관리지원센터(’19~)

ㅇ 시장에 의한 자율적인 건전성 제고를 위해 AMC 전문인력 교육․ 관리, 이해상충방지 기준 마련 등 자율규제 허용(시행령 개정, ‘24.下)

□ (자문위원회) 리츠 산업 육성 및 제도 운영 등 리츠 정책 전반에 대한 의견 수렴 및 소통 강화를 위한 민간 자문기구 설립(’24.8)

ㅇ 법률ㆍ금융ㆍ부동산 분야 등 민간전문가 중심으로 위원회를 구성하고, 효율적 자문을 위해 분야별 분과위원회(3개) 운영

< 리츠 자문위원회 구성(안) 예시 >

리츠 자문위원회(30명 이내)
제도개선 분과				인가□등록 분과				감독·검사 분과
□ 제도개선 발굴 □ 법령 제□개정 자문 □ 유권해석 자문				□ 인가 적정성 자문 □ 인가□등록 규정 자문				□ 시정명령 자문 □ 과태료 부과 자문 □ 수사의뢰 자문

2		리츠 운영 규제 합리화

◈ 리츠의 설립부터 운영까지, 리츠 경쟁력을 저해하는 불합리한 규제 개선

설립	▶	➊인가 (자산편입)	▶	➋관리 (보고□공시)	▶	➌감독 (처벌□제재)	▶	해산

➊ 신속한 인가를 위한 제도개선

□ 불필요한 절차 생략 등을 통해 인가 소요기간 절반 수준 단축(’24.下)

* AMC 사업계획서 양식 간소화, 기금투자심사와 리츠인가심사 병행 등

ㅇ 투자자 보호와 직접 관련이 없는 (변경)인가 사항*은 보고로 대체

* 리츠 및 AMC의 소재지 변경, 상호 변경 등

ㅇ 인가 절차 중 불필요한 공시ㆍ공고 등을 폐지하고 우량 부동산 확보를 위한 계약 등 필수 업무는 인가 전에도 허용

□ 연기금ㆍ공제회 등 투자 전문성을 보유한 기관 투자자의 신속한 투자 결정을 위해 블라인드 리츠 허용(즉시)

ㅇ (현행) 자산 투자 시 복잡한 인가 절차로 인해 신속한 투자 결정 곤란

ㅇ (개선) 영업등록 시 투자 대상을 확정하지 않고 투자 조건만을 등록하여 향후 동 조건 충족 자산에 대해 별도 인가 없이 신속 투자

< 현행 >		< 개선 >
주주총회 → 변경인가 신청 → 검토 → 변경인가 → 투자		주주총회 → 투자 → 신고

➋ 보고ㆍ공시 부담 완화를 통한 합리적 관리체계 마련

□ 투자자 보호와 무관하거나 불필요한 보고ㆍ공시 사항은 폐지하고
중복된 보고ㆍ공시 사항은 합리적으로 조정*(개정안 발의, ’24.下)

* 예시) 리츠 신용평가 결과에 대해 보고와 공시를 모두 해야 하나 보고만 하도록 개선하고, 보고 사항인 준법감시인 임면 또는 임원 변경 등은 공시 사항으로 전환 등

ㅇ 다만, 상시적 감독ㆍ검사 체계를 통해 사후 확인ㆍ관리 강화

➌ 처벌ㆍ제재 규정 정비를 통한 감독 실효성 확보

□ 타 입법례 분석 등을 통해 불합리한 처벌·제재 규정(18건) 정비(’24.下)

□ 규정 준수 확인 중심의 관리감독 방식에서 투자자 보호, 자산운용 거래질서 유지에 대한 정성평가 도입 등 감독체계 고도화(연구용역, ‘25년)

3		국민의 리츠 투자 기회 확대 및 투자자 보호 강화

1		리츠 정보의 접근성 제고

□ (투자보고서 개편) 국민의 리츠에 대한 합리적인 투자 판단을 지원하기 위해 투자보고서(분기별 공시) 전면 개편(연구용역 시행, ’24.5 ~ 10)

ㅇ 보유 부동산 가치, 자금 조달 구조*, 임대·운영 현황 등을 상세 분석하고, 정보 가공이 용이하도록 개편(행정규칙 개정, ’24.下)

* 차입 방법ㆍ기관ㆍ금액ㆍ만기ㆍ이자율ㆍ순위ㆍ특약 등

□ (리츠 정보시스템) 투자보고서 관련 정보 DB화 및 데이터 시각화 등을 통해 국민의 리츠 정보 접근성 개선(시스템 개편, ‘24.9)

2		일반 투자자 참여 제고

□ (지역상생리츠) 부동산 이익이 지역 주민에게 제공될 수 있도록 지역 주민 중심의 ‘지역상생리츠*’ 도입(연구용역 시행, ’24.5 ~ 10)

* (현행) 지역 구분 없이 불특정 다수에게 리츠 주식 공모
(개선) 국토부 장관이 필요하다고 인정하는 리츠는 특정 지역 거주민에게 우선 공모 허용

□ (공모 개선) 투자자가 자산 현황, 자금조달 여건 등을 충분히 판단하고 공모에 참여할 수 있도록 공모 규정 개선(개정안 발의, ’24.下)

* 현장 의견청취 및 학계□업계 등 전문가 설문조사 등을 통해 개선방안 도출

ㅇ (공모기한) 영업인가 후 2년 이내 공모 → 3년 이내로 확대

ㅇ (주식분산) 1인 주식한도 제한(50%) 규정은 주식 공모 이후로 통일

< 현 행 >

< 개 선 >

인가		주식분산				공모
0		6개월					2년

인가				주식분산ㆍ공모
0										3년

3		AMC 업무 여건 개선 및 역량 강화

□ (업무 표준화) 모호한 규정 등 ‘손톱 밑 가시’로 인해 리츠 운영에 제약이 되지 않도록 유권해석 질의사례집 마련(’24.12)

< 사례: 국토부-AMC 실무자 간담회(6.4) >

ㅇ 변경인가 등 인가기준이 상세하지 못하고, 규정이 포괄적이어서 자의적 해석
여지가 많고, 담당자에 따라 해석이 달라지는 경우도 빈번

ㅇ 공시보고 건수가 너무 많고, 임원경력증명서 등 불필요한 자료제출이 많은
경향, 특히 중복 보고공시는 줄여야 할 필요

□ (개발사업 역량 강화) AMC가 부동산 금융뿐 아니라, 개발사업의 수행역량을 갖추도록 전문인력 교육 강화(행정규칙 개정, ’24.下)

< 리츠의 자산관리회사(AMC) 현황 >

▪ (개념) 위탁관리‧기업구조조정 리츠로부터 자산의 투자‧운용 업무를 위탁받아 수행하는 것을 목적으로 회사

▪ (현황) 민간 AMC 57개(전업 7개, 겸업 50개), 공공* AMC 5개

* LH, HUG, 서울투자운용(서울주택도시공사 자회사), 인천도시공사, 광주광역시도시공사

4		투자자 권리 및 보호 강화

□ (배당 개선) 리츠를 통한 안정적 생활자금 마련 등을 위해
月 단위 배당을 할 수 있도록 허용(개정안 발의, ’24.下)

ㅇ 이를 위해 배당액 산정 및 회계처리 방법 등 가이드라인 마련

□ (리츠 운영 내실화) 리츠 의사결정이 투자자 이익을 보호할 수 있도록
리츠 이사회 구성ㆍ운영* 등에 대한 가이드라인 마련(’24.12)

* 연구용역(~’24.12), 선진사례 분석 등을 통해 이사회-주주 간 이해상충 방지 등 마련

□ (앵커리츠) 공모ㆍ상장 리츠 시장 활성화 및 건전성 확보를 위해 앵커리츠가 시장 지위에 부합하는 역할 적극 이행

ㅇ (투자 확대) 주택도시기금 외 공제회 등 공적자금의 출자 참여를 허용하여 앵커리츠 투자 규모를 단계적으로 확대

ㅇ (장내 거래) 앵커리츠가 장외 거래 뿐 아니라 장내 거래도 할 수 있도록 하여 리츠 시장 거래 활성화 유도(’24.7~, 변경인가)

< 앵커리츠 운영 현황 >

▪ (개념) 주택도시기금 여유자금이 출자하여 설립한 앵커리츠가 타 리츠 공모·
상장 시 투자함으로써 민간 투자자의 공모 참여를 유도

▪ (현황) 총 출자약정 규모 4,600억원 중 약 3,500억원 투자(상장 10건, 비상장 1건)

투자

자산
편입

사모리츠

우량자산

사모리츠

우량자산

우량자산

공모·상장 리츠

개인투자자

주택도시기금

앵커리츠

투자

앵커투자

4		부동산 시장 안정 및 발전을 위한 리츠 역할 확대

1		공공지원민간임대리츠 추진

□ (개요) 본 PF로 전환되지 못하고, 브릿지론 상환에 곤란을 겪는 경매 위기 사업장 토지를 공공지원민간임대리츠가 인수

ㅇ 사전 수요조사(4.8~4.30) 결과, 55건*(면적 109만㎡, 세대수 2.7만호) 접수

* 통상 공공지원민간임대 공모 시 접수 건수가 5건 내외임을 고려 시 업계 큰 관심

□ (사업구조) 주택도시기금과 기존 지분(equity) 투자자가 리츠를
설립하여 브릿지론을 상환하고 공공지원민간임대주택 사업 추진

(기존)	브릿지론	Equity 사업자		본 PF 전환 불가로 공사비 확보 X
	↓토지 매각
(리츠)	기금	사업자	대출(공사비)

□ (제도개선) 최근 건설 경기 부진에 따른 건설 실적 부족을 감안,
시공사 참여 요건*을 개선하여 참여 시공사 범위 확대

* 건설 실적 요건 : (현행) 3년간 300세대 → (개선) 5년간 300세대

< 공공지원민간임대리츠 >

▪ (개념) 주택기금과 민간자금이 함께 출자하여 설립한 리츠가 LH 또는 민간택지를 매입하여 임대주택을 건설ㆍ임대하고, 임대 종료 후 매각

▪ (현황) 150개 사업장, 9.9만호 추진(기투위 승인 기준)

2		미분양 CR 리츠 도입

□ (개요) 리츠가 미분양 주택을 매입·운영하여 미분양 리스크 해소

* 과거 6개 CR리츠가 총 2,163세대(준공후 1,513세대, 준공전 650세대) 매입 전례(’09년)

ㅇ 사전 수요조사(4.8~4.30) 결과, 미분양 주택 약 5천호 접수

* 준공후 미분양 – CR리츠 : (‘09년) 4.6만호 - 2.2천호 vs. (現) 1.2만호 – 5천호(수요)

□ (사업 구조) 재무적 투자자(FI)와 함께 시행사 등이 후순위로 출자
참여한 CR리츠가 미분양 매입·운영 → 부동산경기 회복시 매각

시행사 등	매각	CR리츠
미분양 아파트		시행사·시공사(후순위, 30%)
		FI(선순위, 70%)

* CR리츠의 재무구조는 예시이며, 개별 여건에 맞추어 다양한 재무구조 설계 가능

ㅇ 이를 위해 CR리츠가 미분양을 매입하고 임대 운영하는 동안
사업성을 확보할 수 있도록 취득세ㆍ종부세 세제지원

구분	현행	세제 지원내용	적용대상
취득세	중과* 적용(세율 12%) * 법인을 활용한 투기수요 근절을 위해 도입(‘20.8)	중과배제 (세율 1~3%) * 취득가액 6억원 이하 1% 적용	‘24.3.28~’25.12.31 취득분
종부세	합산 적용	합산배제 (취득 후 5년간)	‘24.3.28~’25.12.31 취득분 * 준공 前 미분양 포함

* 지방세법 시행령 개정 완료(’24.5.28) 및 종합부동산세법 시행령 개정 중

□ (제도개선) 미분양 CR리츠가 미분양 주택을 담보로 대출 시 조달 금리를 낮출 수 있도록 모기지 보증* 활용 지원(HUG 내규 개정, ‘24.7)

* 채무자가 모기지 대출을 상환하지 않을 경우 보증기관이 모기지 대출 상환 보증
→ 담보력이 약한 미분양 주택을 담보로 대출 시 신용보강 효과

ㅇ 또한, 신탁사가 수탁 보유 중인 미분양 주택도 미분양 CR리츠의 매입 대상에 포함됨을 명확히 안내(유권해석, ’24.6)

3		중산층 장기임대주택 육성

□ (배경) 현재 임대주택은 민간은 전세+개인 위주, 공공은 취약계층 지원 이원화 → 중산층이 장기간 안정적으로 거주할 임대주택 부족

ㅇ 미국, 일본 등 선진국과 같이 규제 최소화, 리츠 활용을 통해 대형화된 민간임대주택 산업 육성 필요

* 일본은 ’00년 과도한 임차인 보호 폐지, J-REITs 도입 등을 통해 임대업 대형화 계기 마련

□ (추진방향) 안정적 임대수익 바탕으로 장기간(20년 이상) 대규모로 임대할 수 있도록 불합리한 규제를 최소화한 중산층 장기임대주택 육성

ㅇ 임대주택사업의 전문화·투명화·대형화를 위해 ‘리츠’ 적극 활용

ㅇ 자율형, 지원형 등 다양한 임대주택 유형 도입으로 조기정착 유도

□ (제도개선) 공공택지, 기금출자 등 적정 수준 지원 및 리츠 수익의 임차인 공유 유도 등 추진

□ (향후계획) 관계부처 세부 협의 등을 거쳐 7월 중 도입방안 발표 추진

Ⅴ. 리츠 활성화 방안 이후 달라지는 현장

○○시행사 대표 A씨 1	□□자산운용 대표 B씨 2
리츠로 개발 사업을 해도 행정업무에 대한 부담이 많이 줄었어요. 리츠로 부동산 개발부터 운영까지 한번에 하니 안정성이 높아지고 비용도 줄어들어 사업성이 좋아져요.	좋은 부동산이 매물로 나오면 신속하게 투자 결정을 할 수 있어요. 리츠가 좋은 부동산을 운영하니 투자자도 리츠를 신뢰해서 새로운 부동산에 투자하기 쉬워져요.
기존 투자자 C씨 3	리츠 투자 예정자 D씨 4
리츠를 통해 헬스케어, 데이터센터 등 개인이 직접 투자하기 어려운 다양한 부동산에 투자하고 있어요. 안정적인 배당과 함께 리츠 자산에 미래 성장 가능성이 있으니 든든해요.	리츠가 보유한 부동산과 수익성을 손쉽게 알 수 있어서 투자하는 데 많은 도움이 되어요. 개별 리츠 특성을 알고 나의 투자 성향에 맞는 리츠를 고를 수 있어요.

Ⅵ. 향후계획

추진과제	조치사항	일정
1. 리츠가 좋은 자산을 먼저 편입·개발할 수 있도록 지원
□ 프로젝트리츠 도입
▪ 프로젝트리츠 유형 신설	부투법 개정안 발의	‘24.下
▪ 비주택 사업 보증체계 마련	건설산업기본법 개정안 발의	‘24.下
□ 리츠 투자 다각화
➊ 투자대상 확대
▪ 리츠 투자대상 확대	부투법 시행령 개정	‘24.下
▪ 헬스케어 리츠 확대	사업지 공모	‘25.12
▪ 산업단지 리츠 도입 근거 마련	산업집적법 시행령 개정(산업부)	‘24.7
➋ 금융투자 확대
▪ 모기지투자 한도 폐지	부투법 시행령 개정	‘24.下
▪ 대출투자 방안 마련	행정규칙 개정	‘24.下
□ 리츠 투자여력 확충
▪ 자산재평가 활성화	방안 마련	‘24.下
▪ 상장리츠의 공모예외리츠 M&A 허용	부투법 개정안 발의	‘24.下
▪ 자금 유보 허용	부투법 개정안 발의	‘24.下
2. 규제에서 지원 중심으로 리츠 행정 선진화
□ 리츠 지원 거버넌스 확립
▪ 리츠 지원센터 설립ㆍ운영 방안 마련	방안 마련	‘24.12
▪ 리츠 자문위원회 운영	위원회 위촉 방침 결정	‘24.7
□ 리츠 운영규제 합리화
➊ 신속한 인가를 위한 제도개선
▪ 불필요한 절차 생략 및 서류작성 최소화	안내	‘24.下
▪ 연기금ㆍ공제회 주주 리츠 블라인드 투자 허용	안내	즉시
➋ 보고ㆍ공시 부담 완화를 통한 합리적 관리체계 마련
▪ 보고ㆍ공시 사항 조정	부투법 개정안 발의	‘24.下
➌ 처벌ㆍ제재 규정 정비를 통한 감독 실효성 확보
▪ 처벌ㆍ제재 규정 정비	개선안 마련	‘24.下
3. 국민의 리츠 투자기회 확대 및 투자자 보호 강화
□ 리츠 정보의 접근성 제고
▪ 투자보고서 개편	행정규칙 개정	‘24.下
▪ 리츠 정보시스템 개선	시스템 오픈	‘24.9
□ 일반 투자자 참여 제고
▪ 지역상생리츠 도입	방안 마련	‘24.12
▪ 공모기한 확대 및 주식 분산 적용 시점 개선	부투법 개정안 발의	‘24.下
□ AMC 업무여건 개선 및 역량 강화
▪ 업무 표준화	질의사례집 마련	‘24.12
▪ 개발사업 역량 강화	행정규칙 개정	‘24.下
□ 투자자 권리 및 보호 강화
▪ 배당 개선	부투법 개정안 발의	’24.下
▪ 리츠 운영 내실화	연구용역	‘24.12
▪ 앵커리츠 장내 거래 허용	리츠 변경인가	’24.7~
4. 부동산 시장 안정 및 발전을 위한 리츠 역할 확대
□ 공공지원민간임대리츠 추진
▪ 참여 시공사 범위 확대	HUG 내규 개정	‘24.6
□ 미분양 CR리츠 도입
▪ 모기지보증 대상 포함	HUG 내규 개정	‘24.7
□ 중산층 장기임대주택 육성
▪ 중산층 장기임대주택 육성 방안 발표	육성 방안 발표	‘24.7

◈ 법률 개정이 필요한 프로젝트 리츠 등 부동산투자회사법 개정안 마련 및 그 외 하위법령 방침 결정 등 후속조치 조속 추진(’24년 하반기)

붙임		리츠란? (리츠정보시스템 내 리츠 설명자료)