※ 책 본문에 있는 QR코드를 스캔하면 저자의 동영상 강의를 볼 수 있습니다.

※ 'PC, 휴대폰, iPad, 갤럭시탭'으로 볼 수 있는 전자책을 무료로 제공합니다.

※ 종이책을 들고 다니지 않아도 언제 어디서나 업무를 처리할 수 있습니다.

2025년 개정판을 내면서

  금년도 양도소득세 분야 개정 사항을 보면 특이한 규정이 있다. 양도소득세는 대원칙이 양도일을 기준으로 세법을 적용하고 요건을 판단한다. 극히 일부 요건에서 예외적으로 계약일을 기준으로 판단한다. 8년 자경 감면규정을 적용함에 있어서 계약일 현재 농지로 양도하는데 매수자가 잔금지급일 이전에 형질변경을 요청하여 잔금지급일 현재 농지가 아닌 경우에 계약일 현재 이용현황을 기준으로 8년 이상 자경농지 감면규정을 적용한다. 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서도 계약일 기준으로 적용해 온 사례가 있다. 주택과 부수토지를 양도했는데 매수자의 요청으로 잔금지급일 이전에 주택을 주택 이외의 용도로 변경하거나 주택을 멸실한 경우에는 비과세 요건 판단을 잔금일이 아닌 계약일을 기준으로 판단했다. 

1세대1주택 비과세 규정을 계약일로 판단하도록 예외규정을 둔 것은 시장에서 주택을 멸실하고 새로운 건물을 신축할 목적으로 거래가 될 경우 매수자가 사업시행기간을 단축할 목적으로 잔금지급 전에 매도자에게 토지사용승낙을 받고 지상 건물을 멸실하고 착공해 온 관행에서 비롯되었다. 이 경우 과세관청은 양도일을 기준으로 비과세 요건을 판단해야 하는 세법적용의 원칙상 비과세를 배제할 수밖에 없었다. 이에 반해 법원은 계약일 현재 주택이 존재했고 매매대금에 주택의 대금까지 포함하여 거래가 이루어졌다면 매수자의 필요에 의해 잔금일 현재 주택이 멸실되거나 주택 이외의 용도로 변경되더라도 계약일을 기준으로 1세대1주택 비과세 요건을 판단해야 한다고 과세처분을 취소했다. 이러한 배경에서 1세대1주택 비과세 판단 시 예외적으로 계약일 현재 주택의 부수토지로 사용되고 있었다면 비과세 규정을 적용해 주도록 유권해석이 탄생하였다.

그렇게 예외적으로 수십 년 동안 운용되던 유권해석이 2022년 10월과 12월에 1세대1주택 비과세 규정 요건도 잔금일을 기준으로 판단한다고 유권해석을 변경했다. 갑자기 유권해석을 변경한 사유를 정확히 알 수는 없지만 추측건데 다주택자에 대한 취득세 중과세를 피하고 주택매수 시 금융기관의 대출 규제를 회피할 목적으로 악용되고 있는 문제점을 제거하기 위함이 아닐까 싶다. 유권해석 변경을 보면서 필자가 드는 생각은 과연 변경된 유권해석이 얼마나 유지될까였다. 그것은 유권해석이 생성된 연혁을 보면 시장에서 시행사업 목적으로 구주택을 거래하는 경우 오랫동안 1주택을 소유하다 양도할 경우로써 거래대금에 건물의 가격까지 포함해서 거래가 되었다면 1주택자로 비과세를 해주어야 1세대1주택 비과세 취지에 부합되기 때문이었다. 설혹 취득세 중과세나 대출규제에 악용되는 경우가 있더라도 오랫동안 관행적으로 운용되어온 비과세 규정을 변경하는 것은  선의의 피해자가 나타나서 불복을 제기하면 비과세를 배제한 합리적 이유를 찾기 어렵기 때문에 과세처분을 유지하기 힘들다고 예상되었다. 다수의 전문가의 예상대로 계약일 현재 주택이 있을 경우 잔금 지급 전에 주택을 다른 용도로 변경을 해서 잔금일 현재 주택이 아니더라도 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 것으로 보라는 조세심판원의 결정이 나왔다. 이러한 심판례에 따라 계약일 현재 주택과 부수토지를 함께 양도했는데 잔금일에 주택이외의 용도로 변경된 경우에는 유권해석 변경 전처럼 동일하게 비과세가 되는 것으로 소득세법 시행령에 관련 규정을 신설하였다. 그런데 주택을 주택이외의 용도로 변경한 경우에는 비과세 요건을 잔금일이 아닌 계약일로 판정한다고 하면서 잔금일 이전에 주택을 멸실한 경우에 대해서는 개정에서 제외되었다. 용도변경된 사례와 같이 멸실되는 경우도 준용해서 적용해 준다는 의미는 아닐 것이다. 주택을 잔금 정산 전에 멸실한 경우는 조세심판원이나 법원에서 계약일을 기준으로 비과세 요건을 판단하라는 결정이 내려지면 추가로 관련규정을 신설해서 유권해석 변경 전으로 원상회복시킬 계획으로 읽힌다.

실무서를 출간하는 머리말에 장황하게 지엽말단적인 비과세 요건 변경사항에 대해 기술한 것은 양도소득세 관련 규정이 너무 쉽게 바뀌고 있어 전문가 조차 따라가기 숨이 찰 정도다. 그러니 일반국민은 얼마나 혼란스러울지, 선의의 피해자는 또 얼마나 많을지 걱정이 된다. 특히 1세대1주택 비과세 규정은 세금을 내고 안내는 문제이니 국민이 이미 적응해서 시행된 규정들은 변경이나 개정에 신중할 필요가 있다. 비과세 요건을 완화해서 적용하는 것은 문제가 없지만 비과세 요건을 강화하는 규정들은 정책 목적이 크지 않는 이상 신중을 기해 주기를 전문가로서가 아니라 국민의 한 사람으로 바라본다.

지나간 일이지만 1세대1주택 비과세 보유요건 재기산제도가 도입되었을 때  많은 선의의 피해자가 발생했다. 최근에는 일시적 1세대2주택 비과세 특례규정 중 2019.12.17. 이후 취득해서 2022.5.9. 이전에 양도한 경우 새로 취득한 주택으로 이사를 가야 하는데 이사요건을 충족하지 못해 비과세가 배제되어 추징되는 사례가 많다. 종전주택 양도기한을 3년에서 2년으로, 2년에서 1년으로 단축된 것으로만 알았던 일반 국민은 이사까지 가야 하는 요건이 추가로 있다는 것을 얼마나 알고 있을지?

1세대1주택 비과세 대상자들은 대부분 장기보유한 주택이라 양도차익도 커서 비과세를 받지 못할 경우 세부담도 크다. 양도소득세가 비과세 되는 것으로 알고 처분했는데 수천만원에서 많게는 수억원의 세금이 추징된다면 전 가족이 겪어야 하는 경제적 고통은 이루 말할 수가 없다. 이런 관점에서 유권해석을 생성하는 기관이나 입법에 관여하는 기관은 세법 개정이나 신설ㆍ폐지에 국민의 재산권 보호를 우선 순위에 두기를 소망한다.

현행 양도소득세 관련 규정 중 ｢도시 및 주거환경정비법｣과 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣과 관련된 비과세 규정과 양도소득세 계산 규정에 대한 정비를 시급히 서둘러야 한다.

도시재생사업이 전국적으로 확산되고 있고 1기 신도시 건설 때 신축된 아파트들도 노후화로 재건축을 앞두고 있다. 특히 서울은 도시 재개발 및 재건축사업이 본격적으로 시행될 예정이다. 현행 도시정비법이나 소규모주택정비법과 관련된 세법이 재생사업과 관련하여 체계적으로 입법이 되었어야 함에도 관련 규정도 마련되지 않은 상태에서 세법이 뒤쫓아 가다보니 기형적인 규정들로 인해 많은 모순을 갖고 있다.

재개발이나 재건축사업은 도시개발법상 환지로 보도록 규정하고 있다. 환지 중에서도 토지와 건물이 함께 진행되기 때문에 입체환지라고 한다. 그래서 기존 조합원이 공동사업에 현물출자를 하는데도 양도소득세를 과세하지 않는다. 현행 소득세법은 사업시행절차 중 관리처분계획인가를 받아서 준공할 때까지의 기간에 보유하고 있는 조합원입주권을 부동산으로 보지 않고 부동산상 권리로 봄으로써 비과세와 양도차익 과세에서 큰 차이가 발생하고 있다. 심지어 동일한 보유기간에 동일한 양도차익이 발생했음에도 불구하고 관리처분계획인가일 전후 취득시기에 따라 부담하는 양도소득세는 몇 배까지 차이가 나고 있다. 과세당국은 더 큰 혼란이 오기 전에 비과세와 과세 규정 중 모순점을 바로 잡아 과세형평성에 침해가 발생하지 않도록 대비를 해야겠다.

금번 실무서를 집필하면서 초판부터 설명을 유지해왔던 내용들을 삭제해서 참고자료로 활용하도록 하였다. 내용을 완벽하게 보완하지 못한 아쉬움은 있지만 매년 지면이 증가하는 부담을 덜기 위해 과감하게 페이지를 줄이고 확보한 지면에 사례들을 추가하여 가독성을 높였다.

아직까지도 문제점이나 개선할 여지가 있는 규정이나 유권해석에 대해서는 필자주에 저자의 견해를 피력했다. 실무서라서 실무에서 필요한 세법 규정과 해석사례, 심판례나 법원의 판례를 정리하는데 집중하면서도 불합리하거나 모순이 있는 부분은 불복에 참고가 될 만한 논리를 제공해 보려고 노력했다.

특히 장기임대주택은 비과세 규정과 다주택자 중과세 규정, 조세특례제한법상 감면규정 등에 산재되어 있는데 법 시행중에 자동말소ㆍ자진말소ㆍ직권말소가 이루어진 경우에 각 요건을 판단하기 어렵다. 각 규정들의 공통점과 다른 점을 한눈에 구별할 수 있도록 최대한 비교표로 정리해서 실수를 줄이려고도 했다.

윤석열정부에서는 다행히도 양도소득세 분야에서 개정사항이 많지 않았다. 비과세 관련 규정에 대해 유권해석이나 집행기준들이 바뀌어서 다소 혼란이 예상된다. 이 부분도 최대한 세법 적용에 실수가 없도록 집중해서 정리했다.

최근에 국세청에서는 실무종사자에게 업무에 필요한 실무서를 구매해서 무상으로 공급하는 사업을 하고 있다. 직원이 추천하는 도서를 구매해 주는데 양도소득세 실무서 중에서 안수남 외 2인이 공동집필한 책이 선호도가 높게 나왔다고 해서 작은 보람을 느꼈다. 좀 더 정성을 다해 국세행정 종사자와 세무전문가에게 도움이 되는 명저가 되도록 더 힘쓸 각오를 다졌다.

이번 개정판은 20번째 출판된다. 짧지 않은 세월인데 초판부터 19판까지 소장하고 계신 독자님께서 사진촬영을 해서 격려해 주셨을 때 뿌듯했다. 책 내용에 대해 가독성을 높이기 위해 문장까지 수정해 주신 독자님, 유권해석이나 판례번호 오류까지 확인해서 알려 주는 독자님, 주요 예규가 빠졌다고 지적해 주시는 독자님 덕분에 저희 실무서가 더 정확해지고 내용도 풍부해지고 있음을 실감합니다. 함께 해주신 독자님들께 머리 숙여 감사드립니다.

저희 실무서 집필에 큰 도움을 주고 계시는 김영곤 세무사님께 감사를 드린다. 이슈가 있을 때마다 함께 검토해 주고 교정작업에 도움을 준 세무법인 다솔에 고현식, 김선준 팀장 세무사와  안원용 변호사를 비롯해 근무 세무사들에게도 감사드린다. 초판부터 지금까지 편집하느라 수고해 주신 박수경 이사와 고병숙 고문, 김종상 대표께도 감사드린다. 그리고 20년 동안 개정작업 때마다 건강을 챙겨주고 응원을 아끼지 않는 저자들의 가족들에게도 감사를 전한다.

2025.2

저자 대표 안수남

목   차

제1편 양도소득세 일반사항

제1장｜양도소득세 납세의무

제2장｜양도의 개념

제1절 양도소득과 양도의 개념

제2절 양도에 해당하는 경우

제3절 양도에 해당되지 않는 경우

제3장｜양도소득세 과세대상 자산

제4장｜취득 또는 양도의 시기

제1절 매매 등 일반적인 거래

제2절 특수한 거래

제3절 취득시기 의제

제2편 양도소득세 비과세ㆍ감면제도

제1장｜비과세ㆍ감면제도 총론

제2장｜주택에 대한 비과세ㆍ감면제도

제1절 1세대 1주택 비과세

제2절 특례 주택 규정

제3절 재개발․재건축주택

제4절 1세대 2주택의 비과세특례

제5절 ｢조세특례제한법｣상 감면대상 주택

제3장｜농지 양도 등에 대한 조세지원

제1절 개 요

제2절 농지의 교환 또는 분합에 대한 비과세(소법 89)

제3절 자경농지에 대한 양도소득세 감면(조특법 69조)

제4절 농지대토에 대한 감면(조특법 70)

제5절 축사용지에 대한 양도소득세의 감면

제6절 어업용토지 등에 대한 감면(조특법 69조의3)

제7절 자경산지에 대한 양도소득세의 감면(조특법 69조의4)

제8절 경영회생 지원을 위한 농지매매 양도소득세 과세특례

제9절 기타농지의 감면

제4장｜주식 또는 출자지분에 대한 비과세제도

제5장｜기타 양도소득세의 감면

제1절 양도소득세 감면 등의 적용시 유의사항

제2절 기타 양도소득세 등의 감면규정

제3편 양도차익 계산

제1장｜과세표준계산 총괄

제1절 양도소득세 계산구조

제2절 양도차익의 산정

제2장｜실지거래가액 계산

제1절 총 괄

제2절 실지거래가액 시․부인

제3절 양도가액

제4절 취득가액

제5절 기타 필요경비

제3장｜특수거래 양도차익 계산

제1절 고가주택

제2절 부담부증여

제3절 부당행위계산 부인

제4절 취득가액 이월과세

제5절 환 지

제6절 재개발․재건축 입주권

제7절 재개발․재건축 아파트 기준시가 계산

제8절 재건축․재개발아파트 실가계산

제9절 직장 및 지역조합아파트

제10절 주식 관련 양도차익

제4장｜기준시가

제1절 총 괄

제2절 토지의 기준시가

제3절 건물의 기준시가

제4절 양도 당시 기준시가 산정의 특례

제5절 부동산에 관한 권리의 기준시가

제6절 주식 등의 기준시가

제7절 기타자산의 기준시가

제4편 중과세대상 자산

제1장｜비사업용 토지

제1절 개 요

제2절 비사업용 토지 판정

제3절 기간기준

제4절 기타 공통적용 사항

제5절 사업용 판정 총괄

제6절 비사업용 토지 범위

제7절 비사업용 토지 과다소유법인 주식의 범위

제8절 비사업용 토지 중과세율 적용

제2장｜다주택자에 대한 중과세

제5편 세액계산과 신고

제1장｜과세표준과 세액계산

제1절 과세표준

제2절 세액계산

제2장｜신고와 결정 및 경정

제1절 양도소득세 과세표준의 신고

제2절 양도소득세의 결정 및 경정

제6편 기 타

제1장｜부동산매매업자의 세액계산

제2장｜국외자산양도에 대한 양도소득세

제3장｜비거주자의 양도소득세 관련규정

제1절 비거주자의 부동산 등 양도소득에 대한 원천징수

제2절 거주자의 출국 시 국내 주식 등에 대한 과세특례

제3절 재외국민․외국인의 부동산 양도신고 확인서 제출의무

제4절 해외이주비 및 부동산 매각자금 확인 신청

저자약력

■ 안수남

• 동신고등학교
• 남서울대학교 세무학과
• 연세대학교 법무대학원 조세법 석사
• 국세청 산하 세무서 14년 근무
• 제27회 세무사 시험 합격
• 세무사 사무소 개업(1990)
• 한국세무사 고시회 회장 역임
• 현)세무법인 다솔 대표세무사
• 현)KBS 제1라디오 ｢경제쇼｣ 세무상담위원
• 한국세무법인협회 회장 역임
• 한국세무사회 양도소득세 교수
• 한국세무사회 전문상담위원장
• 제11회 공인중개사시험 출제위원
• 전국부동산 중개인연합회 세법전임강사
• 부동산 TV 세무상담
• 세제발전심의위원

■ 김 동 백

• 영진고등학교
• 국립세무대학 내국세학과
• 국세종합상담센터 서면팀 근무
• 국세청 재산세과 양도 담당
• 조세심판원 조사관실
• 국세공무원 교수
• 현) 세무법인 STC 대표세무사
• 국세청ㆍ세무서 29년 근무
• K-TV 생방송 e-korea ｢민원닷컴｣ 세무상담
• 양도소득세실무해설 (국세청, 2006.12.)

■ 이 재 홍

• 대전 명석고등학교
• 충남대학교 회계학과
• 서울시립대학교 세무전문대학원 세무학 석사
• 제40회 세무사 시험 합격
• 세무사 사무소 개업(2004년)
• 현)세무사 이재홍 사무소 대표
• 현)서울지방세무사회 조세제도연구위원ㆍ연수위원
• 성동세무서 국세심사위원
• 서울시 중구청 지방세심의위원
• 서초여성인력개발센터 세법강사
• 인덕대학교 세무학과 세법강사
• 세무회계연습(2005년, 2006년)